تلکس رخداد 24: جامانده‌هايي كه ديگر توان خريد مسكن ندارند
شنبه، 17 فروردین 1398 - 19:17     کد خبر: 9253

مهمترين اتفاق بخش مسكن در سالي كه با استعفاي وزير راه و شهرسازي همراه شد را بايد در كنار رشد سقف تسهيلات ساخت و انتقال آن به نام خريدار، بازنگري طرح جامع مسكن و در نهايت كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن دانست.

رخداد24 :به گزارش رخداد، قيمت مسكن در سالي كه گذشت، رشد چند ده درصدي را در كشور تجربه كرد و اگر چه اين رشد براي سرمايه‌گذاران بازار مسكن دلپذير بود، اما به گفته كارشناسان و فعالان بازار مسكن، اين رشد چند ده درصدي  شايد در ساخت و ساز و صدور پروانه ساختماني رونق ايجاد كرد، اما به ضرر متقاضيان مسكن تمام شد.

بنابراين گزارش، رشد قيمت مسكن در سال ۹۷ كه به دنبال يك افزايش قيمت در سال ۹۶ مجددا از ارديبهشت ماه ۹۷ و همزمان با جهش نرخ ارز آغاز شد باعث شد تا اكثر متقاضيان مسكن از خريد مسكن جا بمانند.

نبود برنامه هاي مناسب براي بالا بردن قدرت خريد از يك سو و اقدامات پيشگيرانه باعث شد تا فاصله زيادي ميان قيمت‌هاي پيشنهادي و قدرت خريد ايجاد شود و در نتيجه شاهد اين بوديم كه معاملات مسكن روز به روز كمتر و ركودي تورمي بر بازار حاكم شد.

نكته مهمي كه وجود دارد اين است كه از عوامل تاثيرگذار در قيمت مسكن، قيمت مصالح ساختماني است و بنابراين با توجه به افزايش هزينه هاي توليد اين مصالح براي توليدكنندگان، بديهي است كه اثرات اين افزايش بر رشد قيمت مسكن، با تاخير نمايان شود كه بر ركود بازار باز هم خواهد افزود و ظاهرا هنوز خبري از رونمايي طرح جديد محمد اسلامي وزير راه و شهرسازي براي كارت اعتباري خريد مصالح ساختماني كه قرار است قيمت تمام شده مسكن را كاهش دهد هم نيست.

هيچگاه قدرت خريد مصرف كنندگان به اندازه رشد قيمت مصالح و به تبع آن قيمت مسكن، رشد نكرده است لذا فاصله بين «قيمت عرضه» و «قدرت تقاضا» بيش از پيش خواهد شد و ركود را تقويت خواهد كرد.

اما اقدامي كه هر چند با تاخير در سال جاري رخ داد اقدام شوراي پول و اعتبار براي افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن تا ۱۰۰ ميليون تومان و سپس انتقال آن به نام خريدار با بازپرداخت ۱۵ ساله بود، اقدامي كه گفته مي شود موجب رشد قيمت نمي شود اما مي تواند قيمت تمام شده را كاهش دهد. البته سوال مهم مطرح است كه چرا شوراي پول و اعتبار بعد از رشد قيمت مسكن و با تاخير چند ساله، پيشنهادات كارشناسان و انبوه سازان در اين زمينه را پذيرفت؟ هر چند در حال حاضر برخي انبوه سازان معتقد هستند كه سقف اين تسهيلات در اين برهه كه قيمت مسكن نسبت به پارسال بيش از ۶۰ تا ۷۰ درصد رشد كرده بايد بيش از ۱۰۰ ميليون تومان باشد.

*بازنگري طرح جامع مسكن

اما كاهش تعداد ازدواج در كنار تحولات حوزه مسكن در سال هاي اخير باعث شد تا دولت به اين باور برسد كه بايد طرح جامع مسكن كه در سال ۹۲ تهيه شده بود، را مورد بازنگري قرار دهد و آنرا به روزرساني كند. در متن طرح جامع مسكن ميزان توليد سالانه مسكن حدود ۹۵۰ هزار واحد مسكوني ديده شده بود.

كارشناسان مي گويند كه محور برنامه‌هاي پيشنهادي طرح جامع مسكن تحريك تقاضاست و تشكيل صندوق پس انداز مسكن يكم و افزايش وام خريد مسكن تا 8 برابر نيز در اين راستا انجام گرفت. از ويژگي‌هاي خاص مسكن، زمان بر بودن توليد آن و غير قابل واردات بودن است. در نتيجه در شرايط كمبود موجودي مسكن، سياست تحريك تقاضا در اين بازار به علت عدم امكان پاسخ‌گويي از طرف عرضه و همچنين ايجاد تورم انتظاري، منجر به تورم در اين بخش خواهد شد.

 

با توجه به ريسك پايين و سود بالاي بازار خريد و فروش مسكن كه موجب شده اين بازار همواره مورد تاخت و تاز تقاضاهاي سرمايه‌اي و سوداگرانه باشد، تحريك تقاضا انگيزه اين فعاليت‌ها را افزايش مي‌دهد. عدم اجراي سياست‌هاي تنظيمي براي مقابله با احتكار و سفته بازي و معاملات مكرر، به افزايش قيمت‌ها در اين بازار دامن خواهد زد. در نتيجه، فاصله قيمت مسكن با توان خريد مردم تا حدي افزايش مي يابد كه حداكثر وام‌هاي خريد نيز كمكي به خانه دار شدن مردم نخواهد كرد و تقاضاهاي مصرفي بازار خريد مسكن را ترك مي‌كنند و اين بازار مجددا وارد ركود مي‌شود. در نتيجه دولت ناچار به افزايش وام خريد اقدام كرده و دوره‌‌هاي ركود ـ رونق تورمي پياپي تكرار خواهد شد.

مهدي غلامي كارشناس مسكن در اين خصوص مي گويد: در طرح جامع مسكن ،بخش مسكن به عنوان يك متغير وابسته در نظر گرفته شده است. يعني حل مشكلات و بهبود وضعيت آن در گرو رونق اقتصاد كلان فرض شده است. در اين سال‌ها نيز نگاه حاكم بر سياست‌هاي اعمالي در بخش مسكن بر همين منوال بوده است و تقريبا هيچ حمايت خاصي از بخش توليد و عرضه مسكن طراحي نشد و در نتيجه توليد مسكن با ركود سنگيني مواجه شده است. حال آنكه بخش مسكن مي‌تواند به عنوان پيشران اقتصاد عمل كند و رونق توليد آن به واسطه ارتباط گسترده پسيني و پيشيني توليد مسكن با صنايع ديگر، رونق اشتغال و اقتصاد كشور را در پي داشته باشد.

وي مي افزايد: در اين طرح، مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي قلمداد شده و برنامه هاي پيشنهادي ذيل آن تعريف شده است. در نتيجه سياست‌هايي تنظيمي جايگاهي نداشته و اجراي ماليات‌هايي مانند ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات بر خانه‌هاي خالي با بي مهري مواجه شد.

اين كارشناس مسكن معتقد است كه در طرح جامع مسكن، برآورد بسيار حداقلي در مورد نياز به توليد مسكن در كشور انجام شده است. با وجود 700 هزار ازدواج و تقاضاي جديد ناشي از آن و وجود بيش از 30 درصد از واحدهاي شهري و 60 درصد واحدهاي روستايي در بافت فرسوده و البته كمبودهاي قبلي مسكن نسبت به تعداد خانوار كشور، برآورد طرح جامع مبني بر توليد سالانه يك ميليون و پنجاه هزار واحد در سال مشكلات انباشته بخش مسكن را حل نخواهد كرد.

به نظر مي رسد دولت بايد تدابير جديدي براي ورود انبوه سازان و بخش خصوصي براي توليد مسكن و كاهش فاصله عرضه و تقاضا بيانديشد و مشوق هاي لازم را همراه با تقويت تقاضا در بازار مسكن اجرايي كند چرا كه در سال‌هاي اخير ميزان توليد مسكن به 400 هزار واحد در سال هم نرسيده است.

منبع :


 


برگشت به تلکس خبرها